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（1）業務内容
工事監理の主要業務としては、「施工業者が契約図書に定められた仕様に従って工事をしているかどうか」、「計画どおりの工程で仕事が進んでいるか」ということをチェックすることがあげられます。
一見無駄に見える費用を支出することになるわけですが、『手抜き工事を防止し所要の品質を確保する』ことにその第一の眼目があります。もちろん施工会社によっては自主検査制度がありますが、どうしても内部のことには甘くなりがちなので、工事監理会社が管理組合の立場に立って、厳しいチェックすることが品質確保のためには有効な手段となります。
その他大まかに言えば次のような業務があります。
・見積徴収、比較検討業務
・施工会社選定及び価格交渉業務
・居住者、理事会、総会等に対する工事内容の説明
・竣工検査（書類チェックを含む）
（2）工事監理者の資質
大規模修繕での一般的な主要工事は、躯体改修工事、外壁塗装工、屋上等の防水工事、鉄部等塗装工事、給排水管更生・取替工事などですが、建築物の主要構造部の過半にあたる修繕や模様替えには当たらないと考えられており、工事監理は1級建築士（規模によっては２級建築士）である必要はありませんが、業務の内容からいって、専門的な技術知識や豊かな経験が必要とされるので、有資格者であることが望ましいでしょう。
そのほか、計画の立案と実行に際する居住者への細かな気配り、居住者と施工会社とのトラブルの解決、管理組合と施工会社との調整などの業務を円滑に遂行する能力が求められます。
改修設計を行った設計者が工事監理者となるケースが多いですが、設計者と監理者が別であっても差し支えありません。
優秀な設計者即ち優秀な監理者とは言えない場合も多く、監理業務を含めたトータルのマネジメント業務を単独業務として依頼するケースも増えてきています。 |
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（3）弊社の考える工事監理適任者
前述のような工事監理業務においてその職務を最も適切に果たせるのは誰か、という問題があります。
設計者が工事の施工に詳しいとは限りません。設計の能力と工事の監理能力とは別のものであり、手抜き工事のチェックや価格検討などはむしろ施工経験の豊かな人のほうが能力は高いのではないかとも考えられます。
マンションなどの大規模建築物において施工経験の豊かな人といえば、真っ先にゼネコンのベテラン社員が上げられます。彼らは施工管理、品質管理、原価管理などで厳しい経験を積んできており、同業である工事会社や専門工事会社についても熟知しています。従って、工事が仕様どおり行われているか否かのチェック、見積の徴収と比較検討業務、施工会社選定と価格交渉などにおいて管理組合のコンサルタントとしては最も適任であると考えます。
現在多くのゼネコンで人員の削減が行われており、他の事業、他の分野へシフトしていますが、この貴重な人材を大規模修繕の分野に活かさない手はありません。もちろん、個人的な能力にもよりますが、彼らが不得意とする分野、例えば居住者との調整、工事内容の説明などにおいては組織的な対応を図る必要があります。その上で、彼らの能力をマンションの大規模修繕に活用すれば、トータルとして満足度の高い結果が得られるでしょう。
弊社においてはこのような視点から、マンションの大規模修繕の工事監理に取り組んでいます。 |
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